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經濟面臨不確定性,北京商業地產投資市場仍大有可為

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發表于 2019-10-28 19:49:46 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
本帖最后由 xingyongkang 于 2019-10-28 20:12 編輯


  
  仲量聯行發布《乘風逐浪,把握價值機遇》北京商業地產投資市場白皮書,旨在梳理北京政策環境的發展脈絡,探討過去十年間商業地產投資市場的亮點與趨勢,并著重分析投資者的策略與目標。白皮書指出:在內外部壓力持續累積的背景下,國內經濟增長放緩、債務規模增長以及中美貿易摩擦可能危及市場穩定,但同時也為北京商業地產市場創造了全新的機遇。
  
  面對經濟放緩和貿易摩擦的影響,摸清局勢、做出審慎的決定對投資者至關重要。只有深刻理解政策和市場趨勢,投資者方能把握先機。我們則希望為投資者在北京商業地產市場中的決策提供更有價值的指導和參考。
  
  當前,北京商業地產領域的政策致力于限制中心城區的供給,并向周邊區域疏解需求。因此,北京的政策環境為三類投資機會帶來顯著利好,即核心型、增值型及新興區域投資。
  
  核心資產需求熱度不減
  
  在政策引導下,供給側收緊的市場環境不斷推高核心資產的稀缺性及價值,因此核心資產持有者缺乏出售意愿。尤其是當賣家出售后,再次購得此類資產的可能性極低,導致市場上鮮有核心資產成交。白皮書數據顯示,近十年核心資產的交易僅占北京大宗市場成交總數的13%。其次,長久以來買賣雙方的價格預期差異也是限制北京核心資產成交的重要因素。但是近期市場中浮現更多待售項目,且部分賣家期望盡快成交,可能會在價格方面更為靈活。更加合理的價格將幫助各方拓寬核心資產交易市場的大門,讓投資者有更多機會參與進來。
  
  改造增值收益可觀
  
  雖然目前的政策環境限制了成熟區域的改造類投資機會,但由于核心項目稀缺,增值改造型資產仍然具有不可替代的巨大潛力。許多投資者聚焦黃金地段表現不佳的商業資產,計劃將其改造為辦公用途。物業改造為投資者提供了通過收購非核心資產進入核心辦公樓市場的機會。但隨著新政策的出臺,未來許多改造類資產的投資方向可能會從改為辦公用途轉向改為科創中心。在北京市場中,快速成長的科技公司將是此類項目的主要需求來源,定制化改造可能成為新的市場熱點。
  
  新興區域展露潛力,構建市場信心
  
  白皮書指出,北京的新興區域蘊藏著巨大的增長潛力和投資機遇。在政策驅動下,望京等區域快速發展成熟,使市場對其他坐擁政策扶持的區域充滿信心。由于北京規劃優先發展位于通州的城市副中心和麗澤金融區,預計這兩個區域將在短期內成為全市最熱門的投資增長點。在新興區域做出投資決策不僅僅是對價值增長的認可,更是對北京潛力投出的信心票。向外部區域轉移需求的城市發展戰略并不會對核心市場造成威脅,反而可以幫助中心區域釋放出經濟結構升級所需的空間,并為城市的周邊地區提供增長的機會,從整體上優化北京的城市布局和資源配置。
  
  把握投資者市場情緒
  
過去十年間,政策的持續收緊和有限的成交量,共同塑造了當下北京商業地產投資市場的格局。未來的市場走勢則與投資者的心態密不可分。仲量聯行邀請了包括銀行、保險和房地產私募基金等數十家主要的國內外投資者參與問卷調查,研究結果表明,辦公樓市場北京租賃市場是最熱門的投資選項,零售資產則位居第二。

另外,資本化率(Cap Rate)是驅動市場行為,決定項目是否具有吸引力的重要指標。雖然預期目標各有不同,但對于辦公樓物業,投資者可接受的最低資本化率平均約為4.0%,而零售物業則為4.2%
  
在經歷了數十年的高速增長之后,中國經濟目前正處于戰略性的轉型時期,宏觀政策開始聚焦高質量發展。如果不了解這座城市的投資環境和潛力所在,北京的商業地產格局可能會顯得紛繁復雜,令投資者望而卻步。事實上,投資者只需要再進一步了解北京商業地產的發展歷程和未來趨勢,就有可能在市場中占據有利地位。

鑒于北京是中國最具吸引力的投資目的地之一,額外的投入將為投資者帶來可觀的潛在收益。在這個政策收緊與投資機遇并存的特殊時期,我們希望能夠幫助投資者理清市場的發展脈絡與現狀,甄別市場中的機會,確保投資者在十年后回顧今天時,不會因錯失良機而留下遺憾。









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